法学论文
以诈骗所得房屋抵押借款，抵押权人对房屋享有优先受偿权
作者：汪志国 律师 时间：2016年09月17日
摘要：在犯罪分子以诈骗所得房屋向借款人抵押借款的案件中，对于该抵押借款行为是否涉及刑事犯罪以及抵押借款合同的效力往往存在一定的争议，进而引发出抵押权人是否对抵押房屋享有优先受偿权的争论。本文通过一则案例，对此进行了研究分析。
一、基本案情
2015年11月，余某、任某等人以非法占有为目的，以购买二手房的名义，先向被害人张某支付购房首付款，谎称向银行贷款支付购房余款，骗取被害人将房产过户至余某名下。2015年12月，余某向李某借款35万元，余某则以其从张某处骗取的房屋作为抵押担保。借款人余某及担保人任某在借条上签名并捺指印，双方随后到国土资源和房屋管理局办理了房屋抵押登记。双方借款关系形成后不久，张某以其房屋被余某、任某等人骗走为由报案，余某、任某随即因涉嫌合同诈骗罪被警方刑事拘留。李某见余某、任某均已不能履行借款合同中的还款义务，遂向法院起诉，要求：1、余某偿还借款；2、任某承担连带清偿责任；3、李某对余某提供的抵押房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
二、主要问题
本案审理过程中，对于余某与李某所签订的借款合同及所办理的抵押登记的效力产生了争议，形成了两种意见：
第一种意见认为：余某、任某等人通过虚构事实隐瞒真相的方式骗取原房主张某将其房屋过户至余某名下，继而又隐瞒该房屋系欺骗所得的事实，将余某并无处分权的房屋向李某借款并办理抵押登记。显然，余某等人骗钱是真，借款为假，故意思表示是不真实的。因此，余某与李某所签订的借款合同是无效的，双方办理的抵押登记也是无效的，李某不能享有涉案房屋的优先受偿权。
第二种意见认为：在原房主张某将其房屋过户至余某名下后，余某、任某等人的诈骗行为就已经完成。余某将登记在其名下的房屋抵押给李某用以借款，其借款的意思表示是真实的，至于其将所借款项用于何处，是否用于支付购房款，则不是李某需要考虑的问题，故李某的享有的抵押权已经过国土资源和房屋管理局办理房屋抵押登记，该抵押权依法应受法律保护，李某对抵押房屋享有优先受偿权。
三、律师意见
笔者同意第二种意见。具体理由如下：
从表面上看，余某、任某等人一方面欺骗了原房主张某，利用房屋过户交易中的漏洞，以支付较小金额的首付款为代价，骗取张某将房屋过户至余某名下。另一方面，又以所骗得的房屋作为抵押物向李某借款，隐瞒了其对该房屋的处分权系诈骗所得的事实，并将所借款项挥霍，导致张某无法获得房款，也无法偿还李某的借款。由此而言，似乎原房主和抵押权人都被余某、任某骗了，既然如此，借款及抵押担保均因意思表示不真实而无效。但笔者认为，此种看法有失偏颇，事实上，余某等人并没有“骗”李某，故抵押借款的意思是真实的。抵押借款的行为是有效的。
1、余某等人在向李某抵押借款过程中，并未实施刑法意义上的“诈骗”行为。
余某等人在向李某借款的时候，并没有实施任何虚构事实，隐瞒真相的行为，因为抵押借款过程中，需要披露的事实及真相就是：房产是否在余某名下，该房产是否存在产权限制等情况。因此，借款时抵押房产确实是在余某名下，也可以办理抵押登记，能够担保债权的实现，故余某向李某的抵押借款中的一切行为都是符合常见的抵押借款的程序的，余某的借款及抵押都是其真实的意思表示。至于余某用于抵押的房屋获得的方式，这个是李某在借款时无需获知的事实，也不影响抵押登记的完成，余某不告知李某也不构成隐瞒真相。
2、李某善意取得房屋的抵押权，其抵押权依法应受法律保护。
李某在取得房屋抵押权的时候，该房屋处于抵押人名下，房屋也不存在限制处分的情形，根据物权公示公信的原则，李某有充分的理由相信余某是能够在该房屋上设置抵押权的权利人，且事实上双方也在房屋登记机关完成了抵押登记手续，李某也向余某发放了借款，因此，李某在出借款项时办理抵押登记是善意的，故李某的抵押权应受法律保护。
因此，抵押权人对抵押房屋享有的优先受偿权应受法律保护。
一、基本案情
2015年11月，余某、任某等人以非法占有为目的，以购买二手房的名义，先向被害人张某支付购房首付款，谎称向银行贷款支付购房余款，骗取被害人将房产过户至余某名下。2015年12月，余某向李某借款35万元，余某则以其从张某处骗取的房屋作为抵押担保。借款人余某及担保人任某在借条上签名并捺指印，双方随后到国土资源和房屋管理局办理了房屋抵押登记。双方借款关系形成后不久，张某以其房屋被余某、任某等人骗走为由报案，余某、任某随即因涉嫌合同诈骗罪被警方刑事拘留。李某见余某、任某均已不能履行借款合同中的还款义务，遂向法院起诉，要求：1、余某偿还借款；2、任某承担连带清偿责任；3、李某对余某提供的抵押房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
二、主要问题
本案审理过程中，对于余某与李某所签订的借款合同及所办理的抵押登记的效力产生了争议，形成了两种意见：
第一种意见认为：余某、任某等人通过虚构事实隐瞒真相的方式骗取原房主张某将其房屋过户至余某名下，继而又隐瞒该房屋系欺骗所得的事实，将余某并无处分权的房屋向李某借款并办理抵押登记。显然，余某等人骗钱是真，借款为假，故意思表示是不真实的。因此，余某与李某所签订的借款合同是无效的，双方办理的抵押登记也是无效的，李某不能享有涉案房屋的优先受偿权。
第二种意见认为：在原房主张某将其房屋过户至余某名下后，余某、任某等人的诈骗行为就已经完成。余某将登记在其名下的房屋抵押给李某用以借款，其借款的意思表示是真实的，至于其将所借款项用于何处，是否用于支付购房款，则不是李某需要考虑的问题，故李某的享有的抵押权已经过国土资源和房屋管理局办理房屋抵押登记，该抵押权依法应受法律保护，李某对抵押房屋享有优先受偿权。
三、律师意见
笔者同意第二种意见。具体理由如下：
从表面上看，余某、任某等人一方面欺骗了原房主张某，利用房屋过户交易中的漏洞，以支付较小金额的首付款为代价，骗取张某将房屋过户至余某名下。另一方面，又以所骗得的房屋作为抵押物向李某借款，隐瞒了其对该房屋的处分权系诈骗所得的事实，并将所借款项挥霍，导致张某无法获得房款，也无法偿还李某的借款。由此而言，似乎原房主和抵押权人都被余某、任某骗了，既然如此，借款及抵押担保均因意思表示不真实而无效。但笔者认为，此种看法有失偏颇，事实上，余某等人并没有“骗”李某，故抵押借款的意思是真实的。抵押借款的行为是有效的。
1、余某等人在向李某抵押借款过程中，并未实施刑法意义上的“诈骗”行为。
余某等人在向李某借款的时候，并没有实施任何虚构事实，隐瞒真相的行为，因为抵押借款过程中，需要披露的事实及真相就是：房产是否在余某名下，该房产是否存在产权限制等情况。因此，借款时抵押房产确实是在余某名下，也可以办理抵押登记，能够担保债权的实现，故余某向李某的抵押借款中的一切行为都是符合常见的抵押借款的程序的，余某的借款及抵押都是其真实的意思表示。至于余某用于抵押的房屋获得的方式，这个是李某在借款时无需获知的事实，也不影响抵押登记的完成，余某不告知李某也不构成隐瞒真相。
2、李某善意取得房屋的抵押权，其抵押权依法应受法律保护。
李某在取得房屋抵押权的时候，该房屋处于抵押人名下，房屋也不存在限制处分的情形，根据物权公示公信的原则，李某有充分的理由相信余某是能够在该房屋上设置抵押权的权利人，且事实上双方也在房屋登记机关完成了抵押登记手续，李某也向余某发放了借款，因此，李某在出借款项时办理抵押登记是善意的，故李某的抵押权应受法律保护。
因此，抵押权人对抵押房屋享有的优先受偿权应受法律保护。
